Почему эксперимент с ОСИ в Казахстане может постигнуть оглушительный провал
С помпой презентованный процесс перехода с КСК (кооперативы собственников квартир) на ОСИ (объединения собственников имущества) забуксовал сразу. Дело даже не в том, что при переходе от одного вида управления многоквартирным жилым фондом к другому повышаются тарифы из-за эффекта масштабирования (меньше квартир – выше бремя расходов). Дело еще и в людях, которые по своим мировоззренческим и ментальным свойствам не способны к предложенному формату взаимодействия.
РАЗНЫЕ МАЯКИ
ОСИ появилось в качестве ответа на то, что КСК не показывает эффективной работы в деле управления и содержания многоквартирного жилья. Из-за этого в Казахстане сейчас для квартировладельцев светят два маяка, каждый из которых не идеален.
Главная претензия к КСК сформировалась из того, что владельцы имущества не могут получить внятной отчетности по вопросу, на что тратятся их деньги председателем КСК. На этой почве прошло множество судебных разбирательств, где победителем всегда выступает председатель, а проигравшие жалуются, жалуются, жалуются…
Теперь разработали закон с созданием ОСИ, который на бумаге предполагает больше прозрачности. Разработчики исходят из того, что раз один дом – одно ОСИ, где практически все вопросы решаются общим собранием жильцов, то управляемость, прозрачность и консенсус будут обеспечены автоматически. А вот это не факт.
Помимо процедурного измерения у перехода с КСК на ОСИ есть еще и экономическое. Сегодня в разных домах различных КСК тариф на содержание дома сильно отличается. Это зависит как от возраста и технического состояния здания, так и от количества домов в каждом конкретном КСК.
Если мы возьмем Нур-Султан, то там есть как новый жилой комплекс, где плата составляет 2 тысячи тенге в месяц (сумма, прямо скажем, для столицы не самая характерная), так и советская пятиэтажка с 4 тысячами тенге. Все это помимо счетов от естественных и противоестественных монополистов за электричество, воду, интернет и прочие атрибуты выживания в условиях города.
Переход на ОСИ неминуемо влечет взлет тарифов только по линии объединения собственников минимум в два раза. Потому что у КСК всегда есть возможность маневра ресурсами. Из-за этого расходы на председателя, дворника, уборщицу, электрика, сантехника и прочий персонал делятся на большое количество плательщиков. При переходе на формулу «один дом – одно ОСИ» планка расходов поднимается минимум в два раза, даже если это большое многоквартирное здание.
У КСК только один счет – на эксплуатационные расходы. Для ОСИ их будет уже три. Первый – на эксплуатационные расходы, то есть текущее содержание специального персонала. Второй счет отведен для целевых сборов на ремонт дома (крыши, подвалы, трубы, насосы). Почему-то официальные источники забывают про зарплату для председателя ОСИ и хотя бы одного помощника для него (плюс услуги бухгалтера, например), а это неизбежно подразумевает третий счет.
Если суммировать все моменты, то к упоминавшемуся выше росту тарифа с 2-4 тыс. тенге до 4 – 8 тысяч можно смело плюсовать еще 3-4 тысячи на зарплаты. Новая структура сама по себе вопросы обслуживания дома решать не в состоянии – ей нужны специалисты в сфере ЖКХ. Поэтому либо брать сантехников и электриков в штат, либо заключать договор на обслуживание с тем же КСК или какой-нибудь самостоятельной аварийной службой.
ИСТОРИЯ ОДНОГО ДОМА
Итак, город Нур-Султан, новый жилой комплекс из четырех домов. Сначала в общедомовом чате прошла информация, что можно переоформить действующий КСК на ОСИ и начать жизнь в новом статусе и формате. Новость ажиотажа не вызвала и все продолжалось в вялотекущем режиме.
Потом вдруг резкий всплеск активности. Появился своеобразный домовой лидер и группа поддержки вокруг него. Они ко всем жильцам навязчиво предъявляют требования быстро определиться по ОСИ, а в противном случае угрожают исключением из общедомового чата.
Тем временем дом уже нужно готовить к отопительному сезону. Действующее КСК занимается такими вопросами на протяжении десяти лет, поэтому «инициативных» другие жильцы просят процесс создания ОСИ не форсировать, все тщательно взвесить, а надвигающуюся зиму пережить в привычном режиме.
С несогласными «инициативные» сразу портят коммуникацию и отношения, призывы вменяемых людей наладить деловой процесс успеха не приносят. Даже те, кто не был в восторге от работы КСК, напуганы подобными замашками инициативной группы и отказываются от эксперимента по созданию ОСИ с ломанием несогласных через колено.
Потом выясняется, что в доме достаточно много должников перед КСК. Суммы в основном в коридоре 20-30 тысяч тенге, и, что характерно, среди инициативной группы задолжников особенно много. К тому же жильцы уже произвели элементарную калькуляцию, согласно которой получается, что сумма тарифа вырастит с 2 тысяч до 5-ти в месяц.
Когда указанные выше вопросы ставят перед участниками инициативной группы, то они все предъявляемые факты признают, но несут дальше про «гражданскую позицию» и прочую несуразицу. Складывается устойчивое впечатление, что люди возбуждены перспективой самим контролировать счета ОСИ, вот и пытаются влезть в образовавшееся «окно возможностей».
Потом «осишники», ничего не создав и не зарегистрировав, пошли в КСК, поругались там, и заявили, будто все жильцы отказываются от услуг действующего КСК.
Председатель убирает от дома поставленные КСК лавочки, отзывает дворника, уборщица стала наводить чистоту в подъездах и лифтах гораздо реже. В общем, дом забросили не совсем, но ухаживают за ним гораздо хуже.
Но самое главное – это подвалы. Люди, объявившие себя новой властью, никаких ключей к насосам и распределителям поначалу не получили, а с ними и возможностей влиять на системы жизнеобеспечения дома.
Вдруг на несколько дней пропадает горячая вода. Потом ее подключили. Вскоре отключается холодная вода, после чего становится невозможным функционирование хоть частных квартир, хоть коммерческой недвижимости на первом этаже. Выясняется, что из-за короткого замыкания «полетел» насос. КСК отказывается устанавливать новый, поскольку жильцы не сдают деньги в нужном объеме.
Часть «инициативных» вроде начала что-то понимать, а другие в чате призывают провести общедомовое собрание. Им в ответ пишут: пусть собрание проводят должники, скидываются и идут решать вопрос с насосом. В итоге, на горизонте появляется новая проблема: ОСИ получает ключи от подвала, но выясняется, что теплоподающая организация не подготовила дом к зиме. Ну, потому что активисты из ОСИ поспешили откреститься от КСК, а руководство того не возражало, ведь все равно дом погряз в долгах перед ним.
Соответственно, ни к какой зиме КСК дом не готовило, а у ОСИ элементарно не хватало компетенции и опыта для этого сложного предприятия. Выяснилось и то, что теперь впритык к зиме в доме, который не подготовлен теплоподающей организацией к отопительному сезону, необходимо менять теплосчетчики. В режиме аврала встал вопрос, что должники перед КСК теперь пусть сдают эти деньги на покупку нового оборудования, а там война план покажет.
Какой план покажет, пока тоже неясно. Удастся ли новой власти в лице ОСИ собрать деньги с должников и не допустить катаклизм с замерзанием дома, получится ли закупить и установить именно то оборудование, какое нужно. Если да, то кто будет обслуживать дом дальше – старое КСК (и простит ли оно долги перед собой – авт.) или новая организация, с которой еще нужно суметь договориться и которая – не факт, что согласиться брать на себя дом с жильцами, которые плохо оплачивали счета прежнему КСК?
ПРОМЕЖУТОЧНЫЕ ВЫВОДЫ
Как в капле отражается море, так и история с одним многоквартирным домом в столице помогает разобрать проблему ОСИ с разных ракурсов.
КСК сегодня – это плохо работающий автомобиль. Однако за годы эксплуатации люди знают, как он работает в общих чертах и чего ждать от домовых служб в той или иной ситуации.
В доме, о котором идет речь, председатель КСК настоящий инженер. Поэтому он решает вопросы с заменой батарей, например. Когда с крыши упала металлоконструкция и повредила стеклопакет квартировладельцу, то КСК помогло устранить последствия аварии.
В Казахстане в вопросах ЖКХ сложилась и давно функционирует «вертикаль трубы». Труба может быть с холодной водой, горячей, канализацией или газом, но именно она определяет жизнь многоквартирных домов. Не всегда люди, которые занимаются обслуживанием и работой подобных труб идеальны, но когда к ним приходят злостные неплательщики ругаться от имени жильцов, то такие функционеры быстро найдут способ четко донести кто в доме хозяин.
В научной литературе полно концепций о том, почему одни страны богатые, а другие бедные. Экономист Дарон Аджемоглу первопричиной видит институциональные моменты, эволюционный биолог и антрополог Джаред Даймонд определяющим условием указывает географию и задаваемый ею хозяйственный уклад, социолог Макс Вебер базовые аспекты выводит из культурных моментов.
Каждая теория по-своему аргументированная и стройная, однако, на примере дома в Нур-Султане лучше всего видны мировоззренческие моменты.
У нас сформировались и пришли в активную социальную жизнь люди, которые не обладают багажом элементарных базовых знаний, не умеют выстраивать коммуникацию, легко идут на конфликты в вопросах, где такое не только контрпродуктивно, но даже опасно.
Многие из них органически не способны к взаимодействию с другими собственниками жилья в формате ОСИ. Разработчики нового законопроекта о жилищных отношениях взяли за основу слишком идеальную картину представителя казахстанского социума. В итоге получился сферический ОСИ в вакууме, что совершенно отличается от реального положения вещей.
Как можно проводить общее собрание дома, где половина участников (или треть) не умеет вести беседу? А здесь ведь еще требуется смотреть на вещи с одной стороны стратегически, а с другой пошагово и последовательно. Компромисса способны достигать только те люди, которые понимают, что это такое.
Одним из соображений к введению ОСИ было желание освободить структуры КСК от вороватых и некомпетентных лиц, которые ничего кроме денежного интереса не видят.
Вместе с тем, практика показывает, что успешные КСК со временем регулируются и саморегулируются в процессе практической работы. Взаимодействие с жильцами и органами государственного управления, плюс требования коммунального хозяйства со временем отлаживают механизмы, при которых большинство жителей многоквартирных домов свои базовые и злободневные вопросы решают в рабочем порядке.
А как показывают первые примеры по формированию ОСИ с идеальными людьми в Казахстане напряженно, а проблемных переизбыток.
ПЕРСПЕКТИВЫ ОСИ
На сегодняшний день видно, что ОСИ не выдерживает испытания деньгами и людьми. Создавать новые структуры, чья эффективность по сравнению с действующими КСК не доказана практикой, но при этом от собственников жилья требует увеличения финансового бремени – проблематично. Те люди, которые в состоянии сопоставить элементарные вещи, совсем не горят желанием пускаться в новые затеи.
Учитывая социально-экономическую ситуацию в стране, злостных неплательщиков и должников не станет меньше, а при переходе с КСК на ОСИ данный фактор становится еще более проблемным и в состоянии быстро похоронить большинство из возможных ОСИ.
Сами люди не готовы к тому формату взаимодействия, который им предложили законодатели. ОСИ требует слишком высоких для реалий Казахстана ментальных и этических требований, что само по себе является неудачным исходным пунктом.
Разумеется, есть дома, где соотношение конструктивных людей вполне подходит для формирования ОСИ. В таком случае им следует работать в сотрудничестве с КСК, поскольку конфронтация уже на этой фазе ничего хорошего ОСИ не несет.
Артем НОВОЖИЛОВ, специально для «Ведомостей Казахстана»
Автор:
Инфраструктурные ведомости
