Почему концепция ОСИ оказалась слишком оптимистичной
Переход от кооперативов собственников квартир (КСК) к объединениям собственников имущества (ОСИ) – это не просто смена аббревиатур. Государство, осознав ситуацию, при которой владельцы квартир не могут влиять на председателей КСК, предложило другой формат отношений. Суть его в том, что все ключевые вопросы по обслуживанию многоквартирного дома проживающие в нем жильцы берут на себя. В реальности получилось, что квартировладельцы не готовы к новым полномочиям и новой ответственности.
САМОУПРАВЛЕНИЕ
Фактически ОСИ – это элемент местного самоуправления. Самый низовой и самый базовый. Принцип «один ОСИ – один дом» предполагает, что в каждом многоквартирном доме найдутся инициативные, активные, ответственные и достаточно компетентные люди, способные и готовые заниматься вопросами содержания своего жилья. Подход «хочешь сделать хорошо – сделай сам» еще никто не отменял.
Скорость, с какой КСК преобразовываются в ОСИ, показывает, что правительство в отношении населения оказалось слишком оптимистичным. Да и груз жилищных проблем для многих получился неожиданно большим. На практике выяснилось, что у многих жильцов есть задолженности перед КСК, и порой весьма серьезные. Вместе с тем, переход на организационную структуру ОСИ подразумевает увеличение расходов на содержание дома.
КСК с десятками домов могут себе позволить содержать в штате электриков, сантехников, дворников, даже сварщиков, поскольку используют эффект экономии издержек на объемах. Чтобы в одном доме всегда под рукой находились качественные специалисты, способные установить кухонные смеситель или поменять старую электропроводку, нужно придумывать оптимальную схему оплаты.
Либо это стабильный оклад того же электрика, чтобы он всегда находился в готовности к вызову, либо высокие расценки на его услуги в каждом конкретном производственном случае. Любой другой вариант неизбежно выведет на «специалистов» либо с кривыми руками, либо с двумя левыми руками, что по сути ничего не меняет.
Даже если в домах находятся инициативные люди, готовые потратить свои время и силы на общий дом, это совершенно не гарантирует успеха ОСИ. Порой на ремонт кровли или замену труб в подвале со всех квартир требуется по полмиллиона тенге. Чтобы выпить пива практически любой квартировладелец найдет варианты как добиться желаемого. А тут качественно иной уровень расходов. Следует помнить, что миллионы горожан закредитованы, а потому финансово не готовы к подобным расходам.
Отдельная категория «неудачных» с точки зрения ОСИ людей – это жильцы вполне зажиточные, но со сбитой шкалой жизненных приоритетов. Они реально не понимают, как можно вложить в жилье деньги, эквивалентные поездке всей семьей на Алаколь в хорошем пансионате. Такое впечатление, будто вариантов затопить соседей снизу или пожара из-за короткого замыкания у них в мозгу нет как явления. Поэтому, когда доходит до ЧП, они искренне удивляются происходящему. Как заметил один торговец противопожарным оборудованием, лучшие клиенты – это пережившие пожар домовладельцы.
Разворачивание событий с ОСИ показывает, что Казахстан – это близко не США. Возможно, присутствует диктат истории. Североамериканские соединенные штаты, будучи страной иммигрантов, традиционно привыкли к самоорганизации. К тому же у них в каждом комьюнити свои порядки и правила. В пределах какой-нибудь городской агломерации – свои. На уровне конкретного штата масса разнообразной специфики.
Вплоть до того, что в одном штате за определенные действия посадят в тюрьму, а в соседнем такое преступлением не считается. Из-за этого и структуры повседневности в США и Казахстане как небо и земля, от информационного интереса (американцы погружены в местные новости, казахстанцы в глобальные) до погруженности в вопросы ЖКХ.
ЖИЛОЙ ФОНД
Многоквартирные дома – это массовый феномен советской эпохи. Государство строило жилые кварталы, подводило к ним электричество, воду, газ, канализацию, центральное отопление. Потом через ЖЭК (жилищно-эксплуатационные конторы) следило за содержанием домов, поскольку они являлись государственной собственностью.
Отсюда такая скрупулезная регламентация в советском городском хозяйстве – на замену унитаза, ремонт крана, побелку подъезда действовали свои инструкции и нормативы, по которым шло освоение и списание средств, выводился размер оплаты труда для работников ЖКХ.
Кооперативные дома, квартиры в которых граждане могли продавать, дарить или завещать, поскольку они были куплены на собственные деньги, а не получены от государства, тоже были встроены в общую систему содержания и обслуживания. При этом полноценного порядка не было, и при любой возможности государственные деньги в системе ЖЭКов расхищались.
Рыночные отношения принесли в Казахстан приватизацию квартир, а потом высветили просто гигантский ворох проблем. Возникла странная правовая ситуация, когда квартира частная, а весь дом непонятно чей. Жителей верхних этажей волнует проблема кровли, тех, кто внизу – затопленных подвалов. Все вместе возмущены работой КСК и не имеют механизмов влияния на председателя.
Если в системе ЖЭКов разворовывались государственные деньги, то через структуру КСК уже частные. В советские годы за расходованием ресурсов следил ОБХСС (отдел по борьбе с хищениями социалистической собственности), а теперь даже не стало профильного ведомства, которое персонально отвечает за сохранность финансов жильцов и их целевое использование.
Закон Республики Казахстан «О жилищных отношениях» 1997 года написан достаточно хорошо. Другое дело, что к нему не была подготовлена нормативно-правовая база, которая бы детально описывала и расписывала как все эти нормы реализуются и функционируют в повседневной практике. Отсюда вал судебных разбирательств и жалоб вплоть до Администрации президента.
Закон «О жилищных отношениях» 2019 года наделяет квартировладельцев дополнительными полномочиями, но требует все ключевые вопросы решать через механизм общедомового собрания. Однако казахстанцы не американцы, о причинах чего мы уже писали выше. Одни люди работают в режиме сверхэксплуатации и элементарно не имеют времени и сил на общедомовые заботы, у других нет денег для соблюдения тех обязанностей, в том числе финансовых, которые влечет за собой создание и функционирование ОСИ, третьи просто не хотят вникать во все эти вопросы по причине лени или непонимания их важности.
Даже у проживающих в городах казахстанцев нет культурной и социальной традиции к взаимодействию по обслуживанию общего дома. Мы сейчас ведем речь не о старых двухэтажках, а о домах начиная с четырех- пяти- этажей, что в девятиэтажных многоквартирках принимает совсем уж выпуклые проблемные формы.
Например, одни жильцы исходят из концепции минимальных затрат, лишь бы экономить деньги. В таком случае получаются «мастера», которые приходят на вызов даже без своего инструмента (просят предоставить его у хозяев, а далеко не в каждой квартире имеется шуруповерт или стеклорез).
Другие во главу угла ставят качество. Они готовы за ремонт стеклопакета заплатить вдвое или даже втрое больше, но, чтобы проблема была реально решена, а не привела к созданию новых и потере драгоценного времени. Компромисс между столь разными взглядами и подходами не всегда возможен в принципе.
ЛОВУШКА САМОСТОЯТЕЛЬНОСТИ
Любое государство хочет видеть своих граждан лояльными, законопослушными и самостоятельными. Только одно дело идеальная схема и совсем другое – реальное положение вещей. Уже сегодня видно, что правительство переоценило способность населения к самоорганизации, самоуправлению и разумной инициативе. Похоже, акиматам так и придется вникать в дела домов, поскольку сами люди в своем большинстве всеми этими вопросами заниматься не хотят.
Жильцы оказались совершенно не готовы к тому, что при формате ОСИ расходы на содержание дома неизбежно вырастут по сравнению с расценками КСК. В наиболее тяжелом положении оказываются старые дома с изношенной инфраструктурой. Даже многие платежеспособные квартировладельцы ментально не готовы к росту коммунальных расходов.
Все вместе заставляет скептически смотреть на перспективы самоуправления в Казахстане. Если люди (за редкими исключениями) не способны к коммуникации, кооперации и совместным действиям на уровне отдельного дома, то как переходить на стадии квартала и тем более района?
Теперь как в споре о первичности яйца или курицы невозможно определить: у нас местное самоуправление на боку, потому что люди такие или люди такие, потому что местное самоуправление не развивается?
Государству стоит поменять базовые установки в работе с жильцами многоквартирных домов. Переоценка их самостоятельности, гражданской зрелости и способности налаживать горизонтальные связи уже очевидна. Разумнее всего сделать акцент на разработке подробной, целостной и внутренне непротиворечивой нормативно-правовой базе по содержанию и обслуживанию многоквартирных домов.
В ситуации, когда общее собрание жильцов де-факто не работает, должны быть прописаны процедуры, согласно которым индивидуальный квартировладелец может решить свою проблему.
К примеру, требуется прочистить вентиляционную шахту. В Алматы такими вещами занимается городской департамент по ЧС, который заключает с жильцами индивидуальные договоры. Получается, как с абонентской платой и не требуется крупных разовых выплат.
Суть предлагаемых нововведений заключается в том, чтобы создать инфраструктуру, через которую конкретный человек получит возможность решать волнующую его жилищную задачу без процедуры общедомового собрания.
Для этого те же жилищные комиссии при акиматах и их инспекторы должны получить весь пакет функциональных обязанностей и полномочий, чтобы не возникало недоразумений, и все участники взаимодействия знали свои пределы компетенций. Вся нормативно-правовая документация должна быть оцифрована и выложена на специальных страницах электронного правительства.
Предложенный нами вариант можно рассматривать как первый шаг на пути оптимальных решений в вопросах обслуживания жилого фонда (как правовых, так и технических).
Когда жильцы научатся работать в развитой инфраструктуре и последовательно решать процедурные вещи, то потом можно переходить на принципы, которые заложены в механизме ОСИ, то есть через коллективный формат взаимодействия ответственных граждан. Пока же постановка телеги впереди лошади себя явно не оправдывает.
Артем НОВОЖИЛОВ, специально для «Ведомостей Казахстана»
Автор:
Инфраструктурные ведомости
