Государство не придумало формулу, которая удовлетворяла бы интересам жителей многоквартирных домов. В закон 1997 года «О жилищных отношениях» много лет вносились поправки за поправками, но они не выполнили главной цели: не обеспечили механизм контроля собственника жилья над тем, как и на что расходуются его деньги. В законе 2019 года такого механизма тоже нет.
КТО В ДОМЕ ХОЗЯИН?
В Казахстане отсутствует целенаправленная законодательная политика в интересах собственников квартир в сфере управления жилищным фондом.
«Жители многоквартирных домов обязаны платить практически любому субъекту, без всяких документально подтвержденных юридических оснований. Правоприменительная практика показывает, что контролирующие госорганы молчаливо наблюдают за таким положением вещей», – заявил Владимир Пермин, председатель ОО «Добровольное общество защиты прав нанимателей».
Г-н Пермин обращает внимание на данное обстоятельство через масс-медиа с 2017 года, но фундаментально процесс остается на месте, только декларативно продвигаясь в лучшую сторону.
Проверять финансовое состояние КСК не имеет право никто, кроме жителя, но у жителя отсутствуют инструменты, с помощью которых он мог бы заставить председателя предоставить ему финансовые документы.
Почему? – Потому что КСК дали статус предпринимателей,и они подпадают под действие Предпринимательского кодекса Республики Казахстан.
И еще: результаты подобной проверки КСК (на данный момент осуществляется Жилищной инспекцией) не подлежат оглашению даже собственникам квартир.
В итоге повторяется парадоксальная ситуация: для кого и для чего Жилищная инспекция вообще проверяет, если собственнику фактически запрещено проверять кто, как и куда тратит его деньги?
Согласно Кодексу (статья 2, пункт 1), «Предпринимательством является самостоятельная, инициативная деятельность граждан, оралманов и юридических лиц, направленная на получение чистого дохода путем использования имущества, производства, продажи товаров, выполнения работ, оказания услуг, основанная на праве частной собственности (частное предпринимательство) либо на праве хозяйственного ведения или оперативного управления государственного предприятия (государственное предпринимательство).
Предпринимательская деятельность осуществляется от имени, за риск и под имущественную ответственность предпринимателя».
Отсюда естественное недоумение: какое отношение «самостоятельная, инициативная деятельность» имеет к работе на избираемой должности председателя КСК. Какая у председателя может быть имущественная ответственность предпринимателя? Он отвечает только перед собственником квартиры. К сожалению, лишь на словах.
Противоречия и недоработанность законодательства хорошо иллюстрирует норма опроса жителей КСК. Сначала, под предлогом максимального вовлечения жителей в процедуру выборов председателя (чтобы сделать ее более демократичной) ввели опрос собственников квартир. Сам институт опроса возник, но процедуру не довели до логического конца. Например, не состыковали заочный (письменный) опрос и очный (на собрании). Из правил непонятно, какой из них принимает законную силу. Получается двойственное толкование и суд принимает решение на свое усмотрение. Фактически введение нормы опроса никаких положительных изменений не повлекло, зато еще больше запутало проблемную ситуацию.
Жилищная инспекция города Алматы опубликовала «Правила сохранения и содержания жилищного фонда г. Алматы». Опубликованные «Правила» не только не соответствуют нормам действующего законодательства, но и противоречат им. К примеру, там целый раздел посвящен «несобственникам квартир», которых в законодательной природе страны вообще нет. Кто подпадает под этот статус – квартирант, сосед квартиранта, знакомый?
Если мы проводим собрание собственников и несобственников, в нем могут участвовать случайные прохожие или нет? Подобных вопросов очень много, а внятных исчерпывающих ответов на них нет.
СИСТЕМНАЯ ОШИБКА
У закона «О жилищных отношениях» нет механизма реализации в виде положенной к нему нормативной базы. В советское время начальник домоуправления был больше подотчетен жителям, чем председатель КСК сейчас, хотя по закону должно быть наоборот.
В Алматы любой активный житель многоквартирного дома может привести примеры, как он не смог защитить свои права в стандартных бытовых ситуациях. Получается казусная ситуация: элементарные требования жителя находятся в рамках закона, но закон почему-то находится за рамками законного требования.
Государственные функционеры не могут понять суть проблемы управления жилищным фондом КСК. Для них это некачественное оказание услуг по обслуживанию КСК. Тогда как в реальности она заключается в том, что у жителя нет возможности проконтролировать целевое использование своих средств и отсутствует механизм реализации своих прав.
Но вместо того, чтобы искать пути, каким образом собственник квартиры может влиять на целевое использование средств, чиновники ищут, как заставить собственников квартир платить целевые председателю КСК.
Бюрократы даже не понимают, что председатели КСК их руками решают свои личные задачи, не связанные с интересами КСК. Интересы КСК, его председателя и собственника не всегда совпадают, и про это не надо забывать.
Любой закон, в том числе «О жилищных отношениях», не работает, если нет механизма его реализации (пакет нормативных актов, регулирующих требования статей закона). Практика показала, что многие положения закона двойственные, из-за чего председатели КСК истолковывают их в судах в свою пользу. Правительство, по Конституции отвечающее за реализацию закона, обязано было разработать положенный механизм еще в 1997 году. Закон РК «О жилищных отношениях» от 26 декабря 2019 года в принципиальных моментах ничего не поменял.
Очень примечательный и одновременно забавный момент. Когда разработчики нового закона презентовали его нормы, то обосновывали необходимость нового закона тем, что старый не соблюдается. Это крайне спорный аргумент. Поскольку новый закон может не соблюдаться аналогичным образом. А вот если бы среди подзаконных актов были хотя бы типовой договор на управление жилым фондом (ЖФ) КСК; правила эксплуатации ЖФ КСК; положение о председателе КСК; положение о правлении КСК; положение о ревизионной комиссии КСК; правила списания средств КСК; порядок приема заявлений членов КСК, то и порядка в сфере управления многоквартирным жилым фондом изначально получилось бы куда больше.
В свое время первый президент Нурсултан Назарбаев дал вполне ясную установку: «Надо создать условия для того, чтобы житель мог управлять своим домом». Но указание главы государства по факту никто не услышал, потому что в жителе не видят и не хотят увидеть равноправного участника процесса управления домом. Доказательства – многочисленные жалобы жителей в разнообразные государственный органы. Их все объединяет невозможность собственника квартиры реализовать те права, которыми он наделен по закону.
Все госфункционеры признают вал обращений граждан по проблемам работы КСК (не разделяя КСК и их председателей), но отказываются вникать в причину такого положения вещей.
УТЕКАЮЩИЕ ДЕНЬГИ И НЕРЕШАЕМЫЕ ПРОБЛЕМЫ
В советское время, когда львиная доля жилья являлась государственным и государство следило за состоянием жилого фонда, оно так и не смогло решить проблему разворовывания денег через систему домоуправлений и других коммунальных служб.
Тогда деньги были государственные. После приватизации жилого фонда деньги стали частными, но проблема надежных барьеров на пути их разворовывания так и не исчезла.
Давно действует целый поток своеобразной «свободной жилищной валюты» (СВЖ). Он формируется из карманов собственников квартир, но распределяется совершенно без их участия. Например, суды отказывают жителям в праве ознакомиться с финансовыми документами, подтверждающими расходование средств председателем КСК.
Для чего разработали типовой договор на оказание услуг по управлению кондоминиумом, если отсутствуют юридически закрепленные нормы, обязывающие председателя КСК заключать такие договоры? Собственники жилья не могут использовать документы, в которых их – собственников – как участников процесса нет.
Любая деятельность жителя многоквартирного дома подпадает под действие сразу нескольких законов. Задача государства обеспечить такой порядок вещей, при котором все требования законов будут едиными и скоординированными между собой. Но если мы возьмем сферу управления жилищным фондом, то здесь практика такова, что каждый закон функционирует автономно и самостоятельно от других.
Подобная раскоординированность и создает среду, позволяющую безнаказанно нарушать законные права собственников жилья.
В мировой практике для того, чтобы требования статей разных законов били в одну точку, применяются такие инструменты, как нормативные акты. Именно через них все требования разных законов согласуются и не противоречат друг другу.
Например, по такому принципу необходимо оформлять протокол общего собрания членов КСК. Листы протокола должны быть пронумерованы, прошнурованы, заверены печатью организации и подписью ответственного лица. Мало того, протокол обязаны зарегистрировать в журнале учета этой же организации, а номер регистрации нужно отражать на первой странице.
Отдельно действуют правила хранения таких документов, система допуска к ним и ответственность за сохранность. До 2020 года в Казахстане ни один протокол общего собрания не был оформлен в соответствии с требованиями законодательства. Вряд ли сегодня что-нибудь поменялось.
Когда все бумажки учтены и зафиксированы, то их очень трудно подменить в случае надобности заинтересованного лица. Нет возможностей для скрытия нарушений – нет нарушений. Но это еще не все.
В Казахстане не реализован принципиально важный момент для собственника жилья в многоквартирном доме: должна иметься правовая инфраструктура, благодаря которой собственник мог бы проявить активность в нужном ему направлении (ремонт кровли, замена элементов сантехники общедомового пользования, уничтожение насекомых или крыс) и добиться положительного результата. Именно в одиночку, без общего собрания (поскольку это часто просто неподъемная вещь).
Когда такая инфраструктура появится – вал жалоб жильцов во всевозможные органы государственного управления и суды сократится на порядок (а может быть и на два порядка).
Артем НОВОЖИЛОВ, специально для «Ведомостей Казахстана»
Автор:
Инфраструктурные ведомости
