Хранение сбережений в квадратных метрах становится популярным у граждан РК, однако с этим связан ряд эксклюзивных проблем
Судя по данным официальной статистики о нынешних темпах роста цен на жилье, инвестиции казахстанцев в него успешно соперничают по доходности с тенговыми банковскими депозитами, не говоря уже о долларовых. При этом такие инвестиции вполне доступны для понимания большинством соотечественников в отличие от вложений, к примеру, в рынок ценных бумаг или коллекционирование предметов искусства.
ВКЛАДЫВАТЬСЯ В «КВАДРАТЫ» ВЫГОДНО
Можно также утверждать, что население Казахстана научилось извлекать на этом рынке как вполне ощутимую краткосрочную выгоду через спекуляции с жильем или сдачей его в аренду, так и использовать инвестиции в жилье для формирования долгосрочных стратегий финансового обеспечения своей комфортной старости и благополучной жизни следующих поколений.
Начнем со статистики. Из них следует, что, как минимум за последние 10 лет, по итогам текущего года будут достигнуты рекордные уровни по темпам роста цен продажи нового жилья, перепродажи благоустроенного жилья и арендной платы за него. Ранее пик ценовой динамики продаж нового жилья приходился на 2015 год – 15,8 %, до этого – на 2012 год (12,1 %). В текущем же году с его начала по данным за сентябрь цены продажи нового жилья выросли на 11,7 %.
Темпы роста цен перепродажи благоустроенного жилья достигли своего пика в 2014 году – 17,6 %, высокая их динамика была отмечена статистиками также в 2012 году (16,8 %). Но в текущем году к концу сентября эти планки были преодолены, так как с начала года цены выросли на 18,2 %.
Расценки на арендную плату за благоустроенное жилье выросли в целом по Казахстану в текущем году на 14,1 % при подсчетах с его начала до конца первого месяца осени, тогда как прежние максимумы приходились на 2013 (13,7%) и 2014 (13,0 %) годы.
При этом наблюдались и годы, когда ценовая динамика этих показателей была негативной, то есть цены снижались. В 2016 году цены продажи нового жилья снизились на 3,6 %, перепродажи нового жилья падали в 2016 (минус 0,7 %) и 2017 (минус 1,6 %) годах, тогда как арендная плата уменьшилась в 2016 году на 0,2 %.
Эти краткосрочные периоды падения цен вполне логично объясняются влиянием резкой девальвации тенге к доллару после того, как обменный курс казахстанской валюты был отпущен правительством и Нацбанком в свободное плавание в августе 2015 года.
Напомним, что после этого Нацбанк пытался следовать политике свободно плавающего обменного курса (СПОК) в 2015-2018 годах (тогда им руководил Данияр Акишев), но затем перешел к частично плававшему курсу (ЧПОК) в относительно небольшом диапазоне колебаний за исключением марта прошлого года.
Довольно невнятная политика СПОК на время лишила участников рынка устойчивых ценовых ориентиров, снизилась также покупательная способность населения, чем можно объяснить вялую динамику цен в 2016-2018 годах.
Но с 2019 года по мере фактического отказа Нацбанка от проведения политики СПОК и относительной стабилизации обменного курса тенге к доллару выраженная позитивная динамика цен на жилищном рынке восстановилась. Даже в прошлом году, весьма сложном для национальной экономики, цены продажи нового жилья выросли на 5,0 %, перепродажи благоустроенного жилья – на 13,2 % при росте арендной платы за него на 8,1 %.
Более того, темпы ценовой динамики на жилищном рынке позволили частным инвесторам защитить свои тенговые вложения от значительной девальвации тенге за последние годы, не говоря уже о долларовых.
К примеру, к декабрю 2015 года по данным статистиков цены продажи нового жилья выросли к концу сентября на 25,1 %, перепродажи благоустроенного жилья – на 41,4 %, а арендная плата за него – на 45,1 %. За это время казахстанская валюта обесценилась к доллару на 25,4 % с 339,5 тенге к концу 2015 года до 425,67 тенге по официальному курсу Нацбанка.
Что касается долларовых вложений в жилье, то тут стоит напомнить о печальных плодах политики дедолларизации, к которой правительство и Нацбанк приступили в канун перехода к политике СПОК, выступив с заявлением о снижении до 3 % ставки вознаграждения по депозитам в американской валюте.
Сейчас же максимальные ставки по валютным депозитам населения установлены на уровне в 1 %, что при стабильном обменном курсе тенге к доллару и годовой инфляции в 8,9 %, сложившейся в сентябре, означает значительное обесценение таких сбережений. Поэтому инвестиции в жилье служат эффективной защитой валютных накоплений населения.
ЗА УДАРНЫМИ ТЕМПАМИ СТРОИТЕЛЕЙ УСПЕТЬ СЛОЖНО
Для полноты статистической картины стоит напомнить еще, что жилищное строительство, ценовые и другие перипетии которого обычно лидируют в информационном пространстве, не доминирует в общей структуре строительных работ.
Согласно сведениям официальной статистики, по итогам прошлого года доля строительства жилья в общем объеме этих работ составила 13,3 %, а в стоимостном выражении – 655,3 млрд. тенге.
На строительство нежилых зданий (за исключением стационарных торговых объектов категорий 1,2) пришлось 20,5 % (1 трлн. 7,6 млрд. тенге), а на строительство дорог и автомагистралей – 17,7 % (875,0 млрд. тенге).
Значительная доля приходится на строительство трубопроводов для систем водоснабжения и канализации (6,1 %), нефтяных и газовых магистральных трубопроводов (4,6 %), линий электропередач и коммуникаций (3,3 %), изоляционные работы (3,3 %).
А строительные работы, которые чаще всего вызывают нарекания у населения, занимают малые доли в общем объеме: на штукатурные работы в прошлом году пришлось 0,3 % (16,0 млрд. тенге), столярные и плотницкие – 0,2 % (10,3 млрд. тенге), покрытие полов и облицовку стен – 0,3 % (15,1 млрд. тенге), малярные и стекольные работы – 0,2 % (10,4 млрд. тенге), кровельные – 0,4 % (20,2 млрд. тенге).
В целом же нынешний строительный размах впечатляет. Если в канун развала СССР в 1991 году объем выполненных строительных работ составил лишь 18 млн. тенге, то в прошлом – 4 трлн. 934,1 млрд. тенге или в 274 раз больше!
Общая площадь введенных в эксплуатацию жилых зданий увеличилась за этот период с 6,1 млн. квадратных метров до 15,3 млн., а по индивидуальным застройщикам – с 1,1 млн. кв. метров до 6,4 млн. метров.
Понятно, что при таком мощном рывке строительной индустрии произошел ее значительный отрыв от мощностей отечественной отрасли по производству стройматериалов с ее относительно узким и устаревшим ассортиментом продукции, доставшейся от советских времен.
К примеру, в прошлом году выпуск строительных материалов вырос лишь на 1,8 %, тогда как объем выполненных строительных работ – на 11,6 %. А этот растущий разрыв повлек за собой и увеличение импорта стройматериалов в Казахстан, что повлекло их общее удорожание из-за девальвации тенге к доллару.
По данным МИИР за последние 3 года импорт строительных материалов сократился на всего лишь на 5 %, в разы превышая их экспортные поставки из Казахстана. Кроме того, внутренний рынок стройматериалов при его исключительной важности был отдан на откуп «частнику» в лице разветвленной сети многочисленных посредников, накручивающих свои надбавки на стоимость продукции.
В текущем году во исполнение поручения главы государства правительство в партнерстве с бизнесом решило всерьез взяться за увеличение местного содержания при строительстве жилья, разработав Дорожную карту по развитию стройиндустрии.
Как заявил министр индустрии и инфраструктурного развития Бейбут Атамкулов, был проведен анализ рынка строительных материалов по ключевым 24 товарным позициям. Из них отечественные производители полностью покрывают потребность внутреннего рынка по 10 – железо-бетонным изделиям, бетону, сухим смесям, лакокраскам, кирпичу керамическому и силикатному, блокам ячеистым из бетона, блокам дверным внутренним и стальным, стеклу. По 11 позициям отечественные производители закрывают лишь половину потребности, а по линолеуму, санфаянсу и обоям производство в Казахстане отсутствует.
Увы, вполне очевидно, что индустрии стройматериалов просто не угнаться за динамикой строительной отрасли, поэтому исключительно своими силами здесь не обойтись и правительство намерено привлекать зарубежные транснациональные компании для создания импортозамещающих производств.
А пока чиновники ищут иностранных инвесторов, в текущем году наблюдался резкий рост цен на стройматериалы, которыми Казахстан обеспечен в избытке и для выпуска которых не требуются высокие технологии.
К примеру, к началу минувшего лета по данным статистиков цены предприятий-производителей на гравий подпрыгнули в годовом выражении в 3,5 раза, известняк – 2,4 раза, алюминиевые двери, строительные конструкции из черных металлов, строительные растворы и сухие строительные смеси – в полтора и более раз!
Обычная глина и дробленый камень подорожали за год почти на треть. Неудивительно, что в ситуацию пришлось вмешиваться антимонопольщикам для наведения порядка на этом рынке. Как заявил недавно председатель Агентства по защите и развитию конкуренции Серик Жумангарин, в результате проведенных расследований удалось значительно снизить темпы роста цен на стройматериалы, хотя на них по-прежнему продолжают влиять внешние и внутренние факторы.
Тем не менее, покупателям жилья в черновой отделке и сегодня приходится сталкиваться с растущими финансовыми затратами на его отделку из-за сохраняющегося устойчивого тренда на подорожание стройматериалов. Кроме того, растет и себестоимость строительных объектов, что способствует дальнейшему увеличению цен на приобретаемое жилье на первичном рынке.
В решение этой дилеммы пока со стороны государства не видно радикальных подходов. Между тем участники рынка предлагают вполне реализуемые меры по удешевлению строительства и прозрачности ценообразования в этой отрасли, в том числе и через ее цифровизацию с установлением прямых связей поставщиков стройматериалов со строительными компаниями.
И ЭТОТ ГОРДИЕВ УЗЕЛ МОЖНО РАЗРУБИТЬ
Но даже если покупателям повезло инвестировать по сносной цене в жилье на первичном рынке в черновой отделке, либо приобрести ее на вторичном рынке, то и после завершения ее чистового ремонта перед ними встает еще одна проблема – меблировка.
Как правило, на приобретение или изготовление мебели уходит до четверти от всех затрат на ремонт, причем в Казахстане ситуация осложняется доминированием ее импорта над отечественным производством как по количеству, так и по качеству. Даже в прошлом сложном для экономики году при том, что физический объем выпуска мебели снизился в нашей стране на 11 % одновременно со снижением доходов населения, по данным официальной статистики ее импорт увеличился в натуральном выражении на четверть, а в стоимостном уменьшился лишь на 2 %.
Другая проблема – полная зависимость отечественного мебельного производства от импортных поставок материалов и как следствие от колебаний обменного курса тенге к доллару. Как заявляют участники рынка, в прошлом году эти материалы подорожали в целом более чем на 40 % при том, что по некоторым из них наблюдается увеличение дефицита! Свою лепту, по их мнению, внесло и государство, значительно сократившее объем госзакупок мебели, хотя чиновники приводят данные о росте госзаказа по этой статье.
По данным официальной статистики за прошлый год мебель подорожала на 6 % в целом по Казахстану, при этом лидером оказался Нур-Султан с приростом на 20,5 %. В стоимостном выражении ее производство выросло на 13,7%. При этом в натуральном выражении значительно сократился выпуск кухонной (15,3 %) и офисной деревянной (15,7 %) мебели наряду с табуретами и другой специальной мебелью для сидения (20,9 %), тогда каквыпуск деревянных изделий для спальни (кроме кроватей и шкафов) вырос на 18,7 %.
Тем не менее, по некоторым товарам баланс ресурсов сложился в пользу отечественных производителей, особенно по офисной деревянной мебели, а также кухонной мебели.
Сложившаяся на мебельном рынке ситуация поневоле подводит к мысли о том, что для ее решения государству, помимо всемерной поддержки этой отрасли, необходимо обратиться к опыту тех стран, где давно отлажен механизм сдачи жилья не только в чистовой отделке, но и полностью меблированного, причем по довольно доступным ценам по сравнению с казахстанскими.
Прежде всего, речь идет о Турции – там казахстанцы активно приобретают такое комфортабельное жилье, избавляясь от необходимости его чистовой отделки и меблировки.
Сомкнуть в единую технологическую цепочку строительство, производство стройматериалов и мебели, в принципе, не так уж и сложно. На первых порах можно было бы пригласить ведущих турецких застройщиков для строительства жилых комплексов такого типа в Казахстане, а затем сделать повсеместной нормой сдачу жилья покупателю в полностью завершенном виде, чтобы ей следовали и отечественные застройщики.
Тулеген АСКАРОВ, специально для «Ведомостей Казахстана»
Автор:
Инфраструктурные ведомости
