Динамика цен на недвижимость в трех казахстанских мегаполисах – Алматы, Астане и Шымкенте – складывается в первые дни 2023 года по-разному: в южной столице продолжается рост, пусть и медленный, цена квадратного метра в столице осталась практически прежней, а в Шымкенте она снизилась чуть заметнее. При этом глава Федерации недвижимости Казахстана Ермек Мусрепов считает нынешние цены на жилье экономкласса в этих городах завышенными – и считает, что ее можно снизить за счет переноса строительного бума в областные центры страны.
Согласно данным специализированного издания krisha.kz, по состоянию на 18 января 2023 года средняя цена квадратного метра в Алматы составляла 707,5 тыс. тенге против 699,7 тыс. тенге на конец декабря 2022-го, в Астане жилой квадрат стал стоить 482 тыс. тенге против 483,7 тыс. тенге к Новому году, а в Шымкенте после новогодних праздников был отмечен чуть больший дисконт – 319,2 тыс. против 321,7 тыс. тенге по состоянию на 28 декабря прошлого года.
Январское снижение цен на рынках Астаны и Шымкента эксперты объясняют эффектом «новогодних каникул», однако в дальнейшем, уверены они, стоимость жилья пойдет вверх и на первичном, и на вторичном рынках недвижимости во всех трех мегаполисах страны, которые служат определенным ориентиром для всех остальных регионов республики.
КАКОВА РЕАЛЬНАЯ СЕБЕСТОИМОСТЬ КВАДРАТНОГО МЕТРА В КАЗАХСТАНЕ
Ценовую политику на рынках недвижимости Алматы, Астаны и Шымкента диктует стоимость квадратного метра в новостройках.
Проблема в том, что по поводу их цены существует две точки зрения: официальная статистика утверждает – конечная цена «квадрата» в 2-3 раза выше затрат на строительство, застройщики утверждают, что официальная оценка вдвое занижает их реальные затраты.
Так, в ноябре прошлого года аналитическая служба Национальной палаты предпринимателей Казахстана «Атамекен» со ссылкой на данные Бюро Национальной статистики сообщила, что себестоимость квадратного метра в Астане составила 186 тыс. тенге в то время, как конечному покупателю жилье в новостройках на тот момент реализовывалось по цене 558 тыс. тенге за квадратный метр.
А в начале декабря прошлого года на площадке того же НПП «Атамекен» прошла пресс-конференция участников Ассоциации застройщиков Казахстана, на которой председатель президиума Союза строителей Казахстана Талгат Ергалиев заявил, что на самом деле себестоимость возводимого в столице жилья колеблется от 320-ти до 360 тыс. тенге за квадрат.
Почти двухкратное расхождение официальных данных с данными участников рынка он объяснил методологией, которая используется казахстанскими статистиками: госорганы закладывают в расчеты затраты на материалы, оборудование и инвентарь, на проектно-изыскательские работы, а также на убытки, относимые на инвентарную стоимость объекта. А вот такие затраты, как стоимость земли под строительным объектом, логистические расходы, оплата работы строителей ими не учитываются.
В результате по официальной версии расхождение между себестоимостью и рыночной стоимостью нового жилья в Алматы еще больше, чем в Астане: 211 тыс. тенге против 660 тыс. (по состоянию на конец ноября), в Шымкенте аналогичные цифры по расчетам Бюро Национальной статистики – 182 тыс. тенге и 461 тыс.
При этом застройщики утверждают, что официальная методология не учитывает тот факт, что им зачастую приходится самостоятельно подводить к новостройкам коммуникации, а также увеличение расходов на импортные материалы, доля которых при строительстве нового жилья в Казахстане достигает 42 %.
Председатель Ассоциации управляющих и сервисных компаний QAZPROPERTY Кайрат Кокенов подчеркивает, что официальные данные по себестоимости строительства в Казахстане могут стать реальностью только при условии полного импортозамещения производства стройматериалов.
«Правительство должно придерживаться политики по налаживанию импортозамещения в области стройматериалов, события последнего года наглядно показали необходимость этого: в соседней России стройматериалы и так подорожали в рублевом выражении, а тенге на фоне этого ослаб относительно рубля в течение прошлого года, что не могло не отразиться на стоимости квадратного метра, — напомнил Кокенов.
– Когда у нас будет собственное производство, эти шоки не будут так сильно влиять на нас. Кроме того, буквально в этом году нас уведомили, что в Астане жилищное строительство скоро не будет работать в рамках специальной экономической зоны, то есть мы в столице будем оплачивать НДС на стройматериалы, и это приведет к дальнейшему росту стоимости жилья», — добавил он.
ДВА КАЗАХСТАНСКИХ МЕГАПОЛИСА ЖДЕТ ДЕФИЦИТ ЖИЛЬЯ?
В создавшейся ситуации снижать стоимость квадратного метра в новостройках строительные компании не в состоянии, заметил эксперт. А это значит, что цены не будут снижаться и на вторичном рынке, который всегда идет «прицепом» к ценовой политике рынка первичного.
В свою очередь, глава президиума Союза строителей Казахстана Талгат Ергалиев напомнил, что в прошлом году при росте цен на жилье по всей стране резко – почти вдвое, снизилось количество сделок купли-продажи недвижимости: с 606 тыс. 056 в 2021 году до 364 тыс. 577 по итогам 2022-го года.
Иными словами, рост стоимости квадратного метра самих застройщиков не сильно радует, поскольку он приводит к снижению числа потенциальных покупателей. И в 2023 году тенденция по снижению количества продаж может продолжиться, считают представители строительной отрасли. А вместе со снижением реального спроса уменьшится и предложение.
«Нужно вводить инструменты длинного дешевого финансирования, чтобы стимулировать приобретение жилья, производство строительной отрасли, мы призываем правительство работать над этим. Если мы сейчас этого не будем делать, то крупнейшие компании приостановят реализацию проектов, что приведет через полтора-два года к дефициту жилья, и тогда конечная стоимость жилья поднимется уже не из-за его себестоимости, а из-за его дефицита», – прогнозирует Кайрат Кокенов.
По расчетам участников рынка, количество нуждающихся в жилье казахстанцев сейчас составляет около 4,5 млн человек, а к 2030 году этот показатель удвоится и перевалит за 10 млн человек. Эту оценку в части нынешнего количества нуждающихся в жилье соотечественников подтвердила в ноябре и председатель правления «Отбасы банка» Ляззат Ибрагимова.
«У нас, по данным «Правительства для граждан», на конец 2021 года имелось 6,3 млн домовладельцев: если у нас около 10 млн экономически активного населения, получается фактически 60 % являются домовладельцами. Если погружаться в структуру, то 5,6 млн, а это фактически около 90 %, владеют единственным жильем, еще 717 тыс. человек имеют больше двух квартир», — отметила Ибрагимова.
И если опираться на ее расчеты, то из общего количества экономически активного населения не имеют собственного жилья порядка 3,7 млн человек.
Тут, правда, следует учесть, что, по данным ресурса energyprom.kz (https://www.energyprom.kz/ru/a/monitoring/kvartiry-malenkie-zhilcov-mnogo-26-naseleniya-zhivut-v-domohozyajstvah-po-pyat-i-bolee-chelovek) 26 % населения Казахстана живут в домохозяйствах по пять и более человек. В результате, в отличие от развитых стран, в Казахстане на одного человека приходится менее 23 квадратных метров жилой площади: в Германии аналогичный показатель составляет 39 квадратов, а в Великобритании – 70 квадратных метров.
То есть как минимум у четвертой части тех казахстанцев, которые уже владеют собственным жильем, есть реальная потребность в расширении своей жилой площади.
Но расширение, как и покупка первого жилья, становится казахстанцам не по карману, особенно в мегаполисах, где дефицит нового жилья вполне возможен еще и из-за ограничений на строительство, связанных с износом сетей энерго- и теплоснабжения.
Напомним, что в августе Министерство индустрии и инфраструктурного развития сообщило о снижении количества введенного в южной столице жилья по итогам 2022 года более чем в два раза (1,5 млн квадратов вместо запланированных ранее 3,4 млн), а в главном городе страны на 0,3 млн квадратов.
В последующем МИИР также намерен ограничить прирост жилого фонда в этих городах, причем в Алматы в предгорных районах высотность зданий будет ограничена тремя этажами не более 12 метров высотой. Все это приведет к новому витку роста цен на жилье в этих городах, считает глава Федерации недвижимости Ермек Мусрепов, но при этом жилье экономкласса, по его мнению, должно подешеветь.
«В этом году самое дорогое жилье элит- и бизнес-класса продолжит дорожать, как и жилье комфорт-класса, здесь рост составит до 10 % по итогам полугодия, — считает эксперт. – Тут дело в том, что при строительстве такого жилья используется много импортных материалов, соответственно, их удорожание приведет к росту себестоимости жилья. А вот по жилью экономкласса, наоборот, можно прогнозировать понижение цен в связи с тем, что при строительстве такого жилья выше доля казахстанских материалов.
Ну, и плюс надо учитывать, что сейчас стоимость недвижимости во всех категориях и в первую очередь – в категории экономкласса, сильно завышена что на первичном, что на вторичном рынке. Люди уже просто не могут его приобретать ни за наличные, ни через ипотеку, отсюда и падение количества сделок по приобретению недвижимости, так что стоит ожидать спада цены за квадрат «простого» жилья в Астане и в Алматы до 400 тыс. тенге к концу первого полугодия».
В ограничениях по строительству в двух мегаполисах глава Федерации видит и возможность перенести строительный бум в регионы, что автоматически снизит цены на квадратный метр в мегаполисах ввиду снижения спроса на жилье именно в этих городах.
Правда, отмечает Мусрепов, для этого нужно либо поднимать благосостояние населения в областных центрах, чтобы оно могло «потянуть» коммерческую ипотеку, либо обеспечивать его льготными ипотечными кредитами.
В принципе, последнее предложение было уже подкреплено продолжением программы льготного кредитования «7-20-25», действие которой будет продлено Национальным Банком страны по поручению президента Казахстана Касым-Жомарта Токаева.
По официальным данным, для кредитования по программе в 2023 году планируется выделить до 100 млрд тенге, но эта сумма не сможет решить проблем всех нуждающихся в жилье: за предыдущие 4 года действия программы было выдано чуть более 64 тыс. льготных займов на сумму более 852 млрд тенге, то есть 100 млрд способны охватить около 8 тыс. заемщиков.
И это явно не тот спрос, который способен заставить стройкомпании перенести свой бизнес в регионы, так что остается ждать новых жилищных инициатив от правительства.
Анатолий РУДЫЙ, специально для «Ведомостей Казахстана»
Автор:
Инфраструктурные ведомости
